先公屋後設施 居民如開荒牛
(明報)1月14日 星期三 05:05
【明報專訊】在長達12年的啟德 發展計劃中，供應1.3萬個公屋單位的啟德屋邨率先在2013年落成，但3年後沙中線 才啟用，都會公園等大型休憩用地則要候至2021年才完工。立法會 房屋事務委員會主席王國興不滿公屋居民淪為開荒牛，基層市民要忍受長達8年的地盤滋擾和缺乏社區設施問題，促請政府同步興建社區設施。
此外，可容納4.5萬個座位、配有多合式天幕的多用途體育館，亦要等候土地完成平整和啟德明渠完成淨化後才可動工。據現時進度，體育館2013年中動工，預計2017年落成。
港協暨奧委會會長霍震霆 不滿體育館太遲興建，他指出，去年京奧圓滿舉辦，使亞洲的體育界急速發展，其中廣州將在2010年舉行亞運，深圳 在2011年舉行世界大學生運動會，新加坡 亦在趕建大型體育館，但香港卻缺乏一個設施完善的運動主場，落後其他亞洲城市，反映政府對體育界未夠重視，希望政府盡快檢討。
九龍城區議員黃以謙表示，居民一直希望盡快受惠於啟德發展，解決區內康樂設施不足問題，但工程卻仍需要12年始完成，建議政府利用空置地皮暫建小型休憩設施，以解燃眉之急。
2009年1月17日星期六
2009年1月15日星期四
銀行樓按的 取態舉足輕重
銀行樓按的 取態舉足輕重
2009年01月15日
http://www.ricacorp.com/cms/template.aspx?series=11&article=45605
金融海嘯初期，銀行業受美國次按危機所害，弄到風聲鶴唳，對樓宇按揭業務一度取態十分保守。據前線工作的地產經紀反映，很多本來有意買樓的客人，一經接觸銀行，就被嚇到買意全失。
很多銀行在遇到有客人申請按揭時，開出的條件都比他們公開宣稱的苛刻；最要命的是他們的估價往往比市價還要低，把銀行預期的未來跌幅也算了進去，令客人以為自己看錯了市，不敢去完成交易，在這種情況下，樓市焉能不跌？
當時，不少人都擔心，若果銀行繼續用這種態度處理樓宇按揭，香港的地產業將會受到沉重的打擊。我當時亦預期，銀行將進一步收窄按揭利率與優惠利率之間的差距，最終變成高過優惠利率。
幸好，形勢很快出現了變化。政府不久便向銀行系統注入了大量資金，解決了銀行資金短缺的問題。現時銀行已不是沒有錢借，而是找不到可以放心的放貸對象。在環顧各類放貸對象之後，銀行業最終還是覺得借錢給人買樓較為安全。自11月份開始，銀行對按揭業務又再恢復興趣，樓市的交投才慢慢地有所回升。
雖然，現在尚有一部分銀行(主要是外資)對樓按仍顧忌多多，但由於已有足夠的銀行改取積極一點的態度，競爭的環境已經形成，我估計按揭利率升至優惠利率減1.5%左右已出現阻力，短期裡難再收窄。
其實，在現時這種環境下，銀行借錢予人買樓，風險不會太大。因為，在經濟前景不樂觀的情況下，買家自己也會認真地作自我審查，不具備足夠還款能力的，根本不敢動買樓的腦筋。有條件的銀行應在行家未敢進取之前，搶佔更多的市場份額。
自從銀行的樓按業務逐步恢復正常以來，市場的交投已日漸增加。我估計09年土地註冊署登記的買賣合約數量，可恢復至每月6,000至7,000宗的水平。若能保持這樣的交投量，二手市場就可以提供合理的套現能力，令想入市的買家與想做樓按的銀行都可以感到安心。
銀行界必須認識到，他們對樓按的取態會對樓市的表現有直接的影響；而樓市的表現又可以返過來影響銀行的業務。在這種情況下，銀行的取態往往有自我完成與自我證實的能力。
當銀行取態積極的時候，大量資金就可以透過銀行流入樓市，樓價自然上升，銀行就會覺得做得積極一點也風險不大，結果導致資產泡沫愈益嚴重。
相反，如果銀行不肯做按揭，樓價就會下跌，銀行亦會自以為自己取態正確，避過了不少風險。但實際上，這種取態足以令銀行原先已做的按揭變成資不抵債，足以對銀行造成嚴重的損害。此之所以，銀行在制定按揭政策時，必須非常審慎。
(轉載自2009年1月15日am730C觀點)
2009年01月15日
http://www.ricacorp.com/cms/template.aspx?series=11&article=45605
金融海嘯初期，銀行業受美國次按危機所害，弄到風聲鶴唳，對樓宇按揭業務一度取態十分保守。據前線工作的地產經紀反映，很多本來有意買樓的客人，一經接觸銀行，就被嚇到買意全失。
很多銀行在遇到有客人申請按揭時，開出的條件都比他們公開宣稱的苛刻；最要命的是他們的估價往往比市價還要低，把銀行預期的未來跌幅也算了進去，令客人以為自己看錯了市，不敢去完成交易，在這種情況下，樓市焉能不跌？
當時，不少人都擔心，若果銀行繼續用這種態度處理樓宇按揭，香港的地產業將會受到沉重的打擊。我當時亦預期，銀行將進一步收窄按揭利率與優惠利率之間的差距，最終變成高過優惠利率。
幸好，形勢很快出現了變化。政府不久便向銀行系統注入了大量資金，解決了銀行資金短缺的問題。現時銀行已不是沒有錢借，而是找不到可以放心的放貸對象。在環顧各類放貸對象之後，銀行業最終還是覺得借錢給人買樓較為安全。自11月份開始，銀行對按揭業務又再恢復興趣，樓市的交投才慢慢地有所回升。
雖然，現在尚有一部分銀行(主要是外資)對樓按仍顧忌多多，但由於已有足夠的銀行改取積極一點的態度，競爭的環境已經形成，我估計按揭利率升至優惠利率減1.5%左右已出現阻力，短期裡難再收窄。
其實，在現時這種環境下，銀行借錢予人買樓，風險不會太大。因為，在經濟前景不樂觀的情況下，買家自己也會認真地作自我審查，不具備足夠還款能力的，根本不敢動買樓的腦筋。有條件的銀行應在行家未敢進取之前，搶佔更多的市場份額。
自從銀行的樓按業務逐步恢復正常以來，市場的交投已日漸增加。我估計09年土地註冊署登記的買賣合約數量，可恢復至每月6,000至7,000宗的水平。若能保持這樣的交投量，二手市場就可以提供合理的套現能力，令想入市的買家與想做樓按的銀行都可以感到安心。
銀行界必須認識到，他們對樓按的取態會對樓市的表現有直接的影響；而樓市的表現又可以返過來影響銀行的業務。在這種情況下，銀行的取態往往有自我完成與自我證實的能力。
當銀行取態積極的時候，大量資金就可以透過銀行流入樓市，樓價自然上升，銀行就會覺得做得積極一點也風險不大，結果導致資產泡沫愈益嚴重。
相反，如果銀行不肯做按揭，樓價就會下跌，銀行亦會自以為自己取態正確，避過了不少風險。但實際上，這種取態足以令銀行原先已做的按揭變成資不抵債，足以對銀行造成嚴重的損害。此之所以，銀行在制定按揭政策時，必須非常審慎。
(轉載自2009年1月15日am730C觀點)
四川
【明報專訊】四川(新聞 - 網站 - 圖片)大地震後，成都(新聞 - 網站 - 圖片)
http://hk.realestate.yahoo.com/080605/302/2vagm.html
樓巿何去何從？美聯中國成都區總經理繆鴻裕就話，地震前成都樓市成交熱烘烘，地震後首周成交量僅達806套，按周下跌64.6%，令到初步回暖的樓巿重新跌入冰點，估計地產投資者重新考慮於成都發展方向。亦有發展商表示，會降低對成都未來樓市潛力的預期，勢將減慢一度急速擴張的步伐。
http://hk.realestate.yahoo.com/080605/302/2vagm.html
樓巿何去何從？美聯中國成都區總經理繆鴻裕就話，地震前成都樓市成交熱烘烘，地震後首周成交量僅達806套，按周下跌64.6%，令到初步回暖的樓巿重新跌入冰點，估計地產投資者重新考慮於成都發展方向。亦有發展商表示，會降低對成都未來樓市潛力的預期，勢將減慢一度急速擴張的步伐。
2009年1月7日星期三
曾淵滄：經濟差供應少 樓市料橫行
曾淵滄：經濟差供應少 樓市料橫行
1月 8日 星期四 05:05 更新
【明報專訊】一直對樓市素有研究，並與中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)合作創立反映二手樓價指走勢的中原城市指數的城大管理學系副教授曾淵滄，對今年樓市持平穩發展的看法。
料發展商今年推盤較積極
他表示，現時很多人對後市失去信心，但由於樓宇供應量依然偏低，在此消彼長下，樓價起落不大，相信今年樓市將會橫行發展。
他表示，去年高位入貨的投資者，大部分都已損手，現時只餘下用家入市。「去年入市炒家已差不多死晒，只剩下用家，難怪樓市交投大減！」他預期，今年每月交投量雖然較金融海嘯爆發時為多，但仍不及金融海嘯爆發前的高位。
內地經濟好壞 不直接影響港樓市
他又預料，去年發展商只有長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）及信和（0083）售樓較為積極，預計今年其他發展商的推盤態度將較去年積極。「新地快將推出的九龍站天璽，由於屬豪宅物業，其銷情對整體樓市影響不大，但對樓市氣氛則有刺激作用。」他指出，未來香港經濟主要視乎美國經濟表現。「奧巴馬上場後，其救市方案若能成功，將有助香港經濟，同時亦帶動樓市。相對而言，內地經濟好壞對本港樓市未有直接影響。」
明報記者 陳天賜
地產名人前瞻 09樓市之五--城大副教授 曾淵滄
1月 8日 星期四 05:05 更新
【明報專訊】一直對樓市素有研究，並與中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)合作創立反映二手樓價指走勢的中原城市指數的城大管理學系副教授曾淵滄，對今年樓市持平穩發展的看法。
料發展商今年推盤較積極
他表示，現時很多人對後市失去信心，但由於樓宇供應量依然偏低，在此消彼長下，樓價起落不大，相信今年樓市將會橫行發展。
他表示，去年高位入貨的投資者，大部分都已損手，現時只餘下用家入市。「去年入市炒家已差不多死晒，只剩下用家，難怪樓市交投大減！」他預期，今年每月交投量雖然較金融海嘯爆發時為多，但仍不及金融海嘯爆發前的高位。
內地經濟好壞 不直接影響港樓市
他又預料，去年發展商只有長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）及信和（0083）售樓較為積極，預計今年其他發展商的推盤態度將較去年積極。「新地快將推出的九龍站天璽，由於屬豪宅物業，其銷情對整體樓市影響不大，但對樓市氣氛則有刺激作用。」他指出，未來香港經濟主要視乎美國經濟表現。「奧巴馬上場後，其救市方案若能成功，將有助香港經濟，同時亦帶動樓市。相對而言，內地經濟好壞對本港樓市未有直接影響。」
明報記者 陳天賜
地產名人前瞻 09樓市之五--城大副教授 曾淵滄
2008年11月16日星期日
將軍澳二手巿回暖 將中交投勝維景蔚藍
將軍澳二手巿回暖 將中交投勝維景蔚藍
http://hk.biz.yahoo.com/081114/241/350ft.html
11月 15日 星期六 05:05 更新
【明報專訊】將軍澳主要屋苑放盤業主，在10月份普遍願意減價5％至10％，令二手交投明顯較9月份增加，其中維景灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)及蔚藍灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)分別錄得27宗及23宗，較9月的18宗及15宗分別增50％及53％，踏入11月（截至13日為止），將軍澳中心(新聞 - 網站 - 圖片)跑贏上述兩個屋苑，暫時錄得15宗成交，主因是銀行估價態度較前寬鬆。
美聯將軍澳區高級區域經理方思賢表示，以上3個屋苑在10月份因業主減價，成為將軍澳區二手買賣成交較多屋苑，維景灣畔減幅介乎5％至8％、蔚藍灣畔約10％、將軍澳中心介乎5％至10％；3個屋苑10月份內成交，分別錄得27宗、23宗及20宗，分別較9月份的18宗、15宗及21宗增加50％、53％及減少4.7％。
方指出，踏入11月份後，陸續有部分銀行估足價，令上述3個屋苑及其他屋苑的交投繼續有上升趨勢，其中將軍澳中心錄得15宗（截至13日為止）、蔚藍灣畔有11宗、但維景灣畔暫只有5宗，該3個屋苑現時成交價維持10月水平，其中維景灣畔平均呎價4100元、蔚藍灣畔為4300元、將軍澳中心為3700元。
方稱，最近銀行估足價有如下例子，將軍澳中心第8座中層F室546方呎單位，業主以188萬元和買方成交，雙方於10月30日簽訂臨時合約前，銀行估價為178萬元，但雙方在簽訂正式買賣合約前，買家於11月上旬再向銀行諮詢，銀行再估價為188萬元。
撰文：鄧雅各
攝影：董玉金
http://hk.biz.yahoo.com/081114/241/350ft.html
11月 15日 星期六 05:05 更新
【明報專訊】將軍澳主要屋苑放盤業主，在10月份普遍願意減價5％至10％，令二手交投明顯較9月份增加，其中維景灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)及蔚藍灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)分別錄得27宗及23宗，較9月的18宗及15宗分別增50％及53％，踏入11月（截至13日為止），將軍澳中心(新聞 - 網站 - 圖片)跑贏上述兩個屋苑，暫時錄得15宗成交，主因是銀行估價態度較前寬鬆。
美聯將軍澳區高級區域經理方思賢表示，以上3個屋苑在10月份因業主減價，成為將軍澳區二手買賣成交較多屋苑，維景灣畔減幅介乎5％至8％、蔚藍灣畔約10％、將軍澳中心介乎5％至10％；3個屋苑10月份內成交，分別錄得27宗、23宗及20宗，分別較9月份的18宗、15宗及21宗增加50％、53％及減少4.7％。
方指出，踏入11月份後，陸續有部分銀行估足價，令上述3個屋苑及其他屋苑的交投繼續有上升趨勢，其中將軍澳中心錄得15宗（截至13日為止）、蔚藍灣畔有11宗、但維景灣畔暫只有5宗，該3個屋苑現時成交價維持10月水平，其中維景灣畔平均呎價4100元、蔚藍灣畔為4300元、將軍澳中心為3700元。
方稱，最近銀行估足價有如下例子，將軍澳中心第8座中層F室546方呎單位，業主以188萬元和買方成交，雙方於10月30日簽訂臨時合約前，銀行估價為178萬元，但雙方在簽訂正式買賣合約前，買家於11月上旬再向銀行諮詢，銀行再估價為188萬元。
撰文：鄧雅各
攝影：董玉金
2008年10月12日星期日
樓價倒退 二手屋苑交投回升
樓價倒退 二手屋苑交投回升
http://hk.news.yahoo.com/article/081012/4/8o8h.html
(明報)10月13日 星期一 05:05
【明報專訊】外圍經濟動盪，市場錄得二手屋苑業主放盤價持續下滑，有買家趁機入市促交投量回升。中原地產 表示，十大屋苑本周末錄得24宗成交，較上周末大幅反彈七成（見表），回復9月中水平。
中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，最近股市表現動盪，物業成為資金「避難所」，故於負擔能力許可下，不少買家寧願「買磚頭」保值。
業主擴議價幅度 吸引買家睇樓
十大屋苑成交量向升，其中港島南區海怡半島 最顯著，九龍區如美孚新邨、麗港城 及黃埔花園 成交量升近一倍，然而呎價卻全線下跌，有關統計屋苑價跌幅1.9%至4.6%不等。
香港置業執行董事李志成表示，本周末二手市場的交投氣氛略為回升，放盤的業主都願意擴大議價空間，吸引不少準買家睇樓，當中以將軍澳 維景灣畔 交投較理想，錄3宗成交。維景灣畔1座高層G室，690方呎，成交價265萬，平均呎價3841元，屬「筍價」成交。
此外，不少業主因看淡後市紛紛將單位減價放售，市場出現不少低市價成交個案。中原地產西九龍區區域營業經理歐陽振邦表示，長沙灣泓景臺6座中層D室，面積690方呎，剛以263萬元成交，呎價低見3811元，已返回05年水平。
香港置業高級營業經理馮敏輝透露，泓景臺本周睇樓量雖較上周增加10%，但買家的還價意欲仍然偏低，不少業主已減價10%為求盡快沽出單位，但仍未能吸引買家入市，相信減價幅度需進一步擴大至15%，才可吸引更大的承接力。
http://hk.news.yahoo.com/article/081012/4/8o8h.html
(明報)10月13日 星期一 05:05
【明報專訊】外圍經濟動盪，市場錄得二手屋苑業主放盤價持續下滑，有買家趁機入市促交投量回升。中原地產 表示，十大屋苑本周末錄得24宗成交，較上周末大幅反彈七成（見表），回復9月中水平。
中原地產住宅部董事總經理陳永傑表示，最近股市表現動盪，物業成為資金「避難所」，故於負擔能力許可下，不少買家寧願「買磚頭」保值。
業主擴議價幅度 吸引買家睇樓
十大屋苑成交量向升，其中港島南區海怡半島 最顯著，九龍區如美孚新邨、麗港城 及黃埔花園 成交量升近一倍，然而呎價卻全線下跌，有關統計屋苑價跌幅1.9%至4.6%不等。
香港置業執行董事李志成表示，本周末二手市場的交投氣氛略為回升，放盤的業主都願意擴大議價空間，吸引不少準買家睇樓，當中以將軍澳 維景灣畔 交投較理想，錄3宗成交。維景灣畔1座高層G室，690方呎，成交價265萬，平均呎價3841元，屬「筍價」成交。
此外，不少業主因看淡後市紛紛將單位減價放售，市場出現不少低市價成交個案。中原地產西九龍區區域營業經理歐陽振邦表示，長沙灣泓景臺6座中層D室，面積690方呎，剛以263萬元成交，呎價低見3811元，已返回05年水平。
香港置業高級營業經理馮敏輝透露，泓景臺本周睇樓量雖較上周增加10%，但買家的還價意欲仍然偏低，不少業主已減價10%為求盡快沽出單位，但仍未能吸引買家入市，相信減價幅度需進一步擴大至15%，才可吸引更大的承接力。
2008年10月9日星期四
炒家一周內蝕讓美孚五伙
炒家一周內蝕讓美孚五伙
http://hk.news.yahoo.com/article/081009/3/8mwo.html
(星島)10月10日 星期五 05:30
(綜合報道)
(星島日報 報道)金融經濟不穩拖累樓市，令成交價量俱跌，一批「揹重磅」的投資者，出貨套現的步伐更是又狠又快，旺市時單月成交有逾百宗成交的「炒家樂園」荔枝角美孚新邨，最近成交便急劇下跌。有投資者於去年底及今年初大手入貨短炒不果，面對呆滯樓市，在一周內手起刀落，以低市價約兩成，一連斬纜速沽五個單位，全部均要蝕讓。
二手樓市自七月起交投輾轉下跌，令投資者紛紛觀望，以及最近全球金融危機淹至，不少投資者放棄守下去，大幅減價求售，即使是有藍籌屋苑的「重磅」投資者，也不能倖免。
平均低市價20%
知情人士指，一名於九龍區持有廠房物業的投資者，於去年底至今年初，開始分批購入美孚新邨至少五個單位，涉及資金至少一千三百八十四萬元；並且採即買即放短炒策略，叫價更高市價逾一成，但乏人問津，經今次金融震盪後，該名投資者看淡樓市，決定「套樓換錢」，全部為蝕讓。
美孚分行助理區域經理余栢表示，該投資者於一周內「旋風式」出售五個單位，平均呎價由二千二百三十元至三千三百五十二元，與現時區內造價三千八百元相比，該批單位呎價平均低兩成，其中一伙七百餘呎的低層單位，以一百六十八萬轉手，呎價二千二百三十元，更創屋苑五年來新低呎價。
成交急跌 用家比例增
美孚新邨向有炒家樂園之稱，於○五至○七下旬期間，屋苑二手成交有四成為投資者入市個案，當中較著名的「重磅」投資者包括一個五人「太太團」，她們平均持貨量均逾十個單位。
此外，於○五年至○六年間，亦有一名投資者於短時間內購入二十多個物業，而踏入○八年，由於樓價持續上揚，炒家開始轉移陣地，令投資者入市比例減，成交量更由年初時每月錄得逾百宗成交，降至近月至只錄約三十宗成交，用家比例增至九成。
另一方面，新界區也有投資者減價出貨的情況，有區內代理指出，一名於港島、屯門 及天水圍 都持有多個物業的投資者，因在債券市場投資失利，於本月連環售出屯門大興花園兩伙，其中一伙蝕讓逾十萬元，兩單位都於九月起分別減價四十二萬及二十六萬才獲承接；世紀21董事黃文龍更指，日前一名投資者於本年四月，以七百五十五萬購入北角健威花園三個單位，於雷曼事件爆發後即減價放售，日前終以低市價一成沽出一伙，帳面蝕二十二萬元。
美聯董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，受金融海嘯影響，對本港樓市二手交投造成衝擊，無疑有個別業主因股市波動而減持手上物業，部分更因看淡後市，減價沽出單位，套現後，或會在低位時才再度入市；但該批業主所佔數目不多。本報地產組
http://hk.news.yahoo.com/article/081009/3/8mwo.html
(星島)10月10日 星期五 05:30
(綜合報道)
(星島日報 報道)金融經濟不穩拖累樓市，令成交價量俱跌，一批「揹重磅」的投資者，出貨套現的步伐更是又狠又快，旺市時單月成交有逾百宗成交的「炒家樂園」荔枝角美孚新邨，最近成交便急劇下跌。有投資者於去年底及今年初大手入貨短炒不果，面對呆滯樓市，在一周內手起刀落，以低市價約兩成，一連斬纜速沽五個單位，全部均要蝕讓。
二手樓市自七月起交投輾轉下跌，令投資者紛紛觀望，以及最近全球金融危機淹至，不少投資者放棄守下去，大幅減價求售，即使是有藍籌屋苑的「重磅」投資者，也不能倖免。
平均低市價20%
知情人士指，一名於九龍區持有廠房物業的投資者，於去年底至今年初，開始分批購入美孚新邨至少五個單位，涉及資金至少一千三百八十四萬元；並且採即買即放短炒策略，叫價更高市價逾一成，但乏人問津，經今次金融震盪後，該名投資者看淡樓市，決定「套樓換錢」，全部為蝕讓。
美孚分行助理區域經理余栢表示，該投資者於一周內「旋風式」出售五個單位，平均呎價由二千二百三十元至三千三百五十二元，與現時區內造價三千八百元相比，該批單位呎價平均低兩成，其中一伙七百餘呎的低層單位，以一百六十八萬轉手，呎價二千二百三十元，更創屋苑五年來新低呎價。
成交急跌 用家比例增
美孚新邨向有炒家樂園之稱，於○五至○七下旬期間，屋苑二手成交有四成為投資者入市個案，當中較著名的「重磅」投資者包括一個五人「太太團」，她們平均持貨量均逾十個單位。
此外，於○五年至○六年間，亦有一名投資者於短時間內購入二十多個物業，而踏入○八年，由於樓價持續上揚，炒家開始轉移陣地，令投資者入市比例減，成交量更由年初時每月錄得逾百宗成交，降至近月至只錄約三十宗成交，用家比例增至九成。
另一方面，新界區也有投資者減價出貨的情況，有區內代理指出，一名於港島、屯門 及天水圍 都持有多個物業的投資者，因在債券市場投資失利，於本月連環售出屯門大興花園兩伙，其中一伙蝕讓逾十萬元，兩單位都於九月起分別減價四十二萬及二十六萬才獲承接；世紀21董事黃文龍更指，日前一名投資者於本年四月，以七百五十五萬購入北角健威花園三個單位，於雷曼事件爆發後即減價放售，日前終以低市價一成沽出一伙，帳面蝕二十二萬元。
美聯董事兼住宅部行政總裁伍創業表示，受金融海嘯影響，對本港樓市二手交投造成衝擊，無疑有個別業主因股市波動而減持手上物業，部分更因看淡後市，減價沽出單位，套現後，或會在低位時才再度入市；但該批業主所佔數目不多。本報地產組
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