樓市五窮六絕待翻身

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樓市五窮六絕待翻身
(明報)7月26日 星期六 05:10

【明報專訊】一直以來，股市和樓市都有「五窮、六絕、七翻身」的說法，而「四叔」、恒基主席李兆基 早前論股時卻表示，所謂「五窮、六絕、七翻身」，是以農曆5、6和7月計，即是一般人說的6、7和8月份。事實上，樓市確是在6月轉靜，踏入7月交投更為萎縮，則到了8月之後，樓市會否來個大翻身？

若以農曆計算，樓市確有「五窮六絕」的現象。根據過去3年土地註冊處 登記資料顯示，每年7月（即農曆6月）買賣註冊登記均出現下跌，05年7月較05年6月下跌三成，金額則下跌21％﹔06年7月買賣註冊登記較06年6月下跌22％，金額則下跌29％。今年亦難以擺脫這個傳統，雖然本月仍未完結，但有代理已估計，今年下跌幅度將會較以往為深。

供應量續低 樓價難大跌

美聯首席分析師劉嘉輝表示，過去已有多個月每月維持逾萬宗買賣註冊登記，因此成交量或需稍為調整才可再有力反彈。不過，他強調，由於剛公布的私人住宅落成量連續7年下跌，上半年更只有1600伙落成，施工量更只有1100伙，在供應量持續低企下，樓價難有大跌機會。

美聯研究部亦指出，本月首22日一手買賣登記僅196宗，二手買賣登記亦只有5292宗，反映一手成交下跌，直接影響整體成交量。

業界料奧運 後樓市再起動

另外，今年7至8月接連舉辦多項體育盛事，包括剛過去的4年一度歐洲國家盃 ，以及下月舉行的4年一度奧運盛事，均對發展商部署賣樓構成一定的影響。香港置業行政總裁胡日發預期，中國首次舉辦奧運，加上早前經過長實 （0001）與南豐合作的何文田 半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山已經吸納市場大批購買力，相信要待奧運後，樓市才見起動。

剛公布的最新6月份基本通脹率按年達到6.1％，較5月份的5.7％再上升0.4個百分點，為近11年來首次突破6％，其中私人房屋租金指數按年升8.4％，亦創近年新高（見圖）。

若以樓價與通脹比較，即使近期樓價回落，樓價過去1年升幅亦已超過通脹。若投資者買入一些較高價的一手入伙盤，亦可受趁租金持續上升，索性將物業由短線投資轉為長線收租﹔租金回報率雖然一般只能維持約4至5厘，未必能徹底抵抗通脹，但總較其他保守投資，如存款利率為佳，而且租金也有可能在將來再升。

買樓放租 回報勝定存

中原研究部資料顯示，直至08年6月，整體二手私樓按年租金上升23.4％，平均呎租達17.4元﹔部分大型屋苑的呎租，按年已有高逾三成升幅，包括鴨脷洲海怡半島 及杏花邨等，租金升幅均遠遠跑贏通脹。

在暑假期間，更多父母為着子女升學關係，租用名校網區內的物業，刺激區內的租務成交急升。香港置業助理區域董事郭錦超表示，一般月份何文田及九龍塘傳統名校網的租務成交僅約30多宗，但踏入7至8月份即錄逾70宗租務成交，相反二手成交量卻由一般月份的70多宗，大跌至7至8月的每月約40宗。他稱，何文田及九龍塘都擁有34及41名校網，即使現時區內單位月租入場費已升至2萬至3萬元不等，亦願意租用單位。

撰文：陳天賜