美國樓價或需待2009年末才見底

美國樓價或需待2009年末才見底
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美國樓市倒塌，信貸市場緊張，經濟陷入困境，大家都很關注，住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖


2008年09月12日

紐約（道瓊斯）--對於緊張的信貸市場和陷入困境的美國經濟而言﹐住房價格企穩對於復甦至關重要。

這不僅僅是因為住房價值對於消費者支出至關重要﹔消費者支出佔到美國經濟的70%。住房價格觸底還將允許各銀行正確地評估抵押貸款相關資產的價值﹐從而將再次疏通借貸渠道。

那麼﹐住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖

許多經濟學家的回答是﹐還要跌10%左右﹐要到2009年底才會停止。但在這些簡短的回答上﹐經濟學家還附上了長長的警告。若就業市場持續惡化﹐上述預測將不再成立。抵押貸款利率需要進一步下降﹐以使得消費者能夠擔負得起住房貸款。各銀行必須願意提供這些貸款。

預測房價低迷狀況何時能夠結束較往常更具挑戰性﹐因為地產市場陷入了從未出現過的狀況﹕全美房價從未在這麼短暫的時間內如此大幅下跌﹔根據市場廣泛關注的標準普爾Case-Shiller指數﹐美國住房價格較2006年中期的峰值已經累計下跌約20%。與預售屋和成屋庫存量高企一樣﹐住房止贖問題對房價構成了前所未有的下行壓力。

但至少週一美國政府接管房利美(Fannie Mae, FNM)和房地美(Freddie Mac, FRE)的措施將為市場排除掉一個不確定因素。美國政府此舉將確保抵押貸款資金不斷流入金融業﹐支持更低的抵押貸款利率並為住房需求帶來一定提振。



樓價及收入是重要因素

經濟學家們用三種不同的計算方法確定住房的公允價值﹕支付能力﹑價格租金比以及價格收入比。

住房支付能力計算的是﹐在收入和當前的抵押貸款利率水平下﹐一個家庭所能輕鬆承擔的抵押貸款額度。高盛(Goldman Sachs)運用了美國家庭收入中值數據﹐並計算得出﹐從1993年至2003年﹐一個美國家庭平均將17.3%的收入用於償還抵押貸款。2006年第二季度﹐該百分比飆升至26%﹐隨後跌至目前的19.2%。

要讓住房支付能力恢復到泡沫前的常態﹐高盛預計住房價格需要再下跌10%﹔該行預計這將在未來一年內發生。

另一種分析住房公允價值的方式是比較每月抵押貸款成本與住房租金的比值。理論上講﹐美國消費者不關心是擁有住房還是租賃住房﹐唯一的決定因素是價格。

近來這一比值在不斷下降﹐因為住房價格已經下跌﹐而租金在不斷上升。但要讓住房價格和租金恢復到一個基本均衡狀態﹐住房價格將必須在未來6個季度再下跌9%至16%。

住房價格和收入的比值是另一種衡量指標﹐與支付能力相似。一般來說﹐一個家庭獲得更多收入﹐也就能承受更高的住房價值。

在住房市場繁榮期﹐住房價格漲幅遠遠超過了工資增幅。瑞士信貸(Credit Suisse)的經濟學家們預計﹐在2005年末﹐房價收入比達到4.1﹐但到現在已經累計下降約三分之二。若住房價格繼續以每年不足8%的幅度下跌﹐瑞士信貸認為住房價格和收入比將在2009年底或2010年初向平衡水平回落。



兩房相關抵押貸款率下降有利樓市

當然﹐和政治一樣﹐所有的房地產都是地方化的。在計算特定社區住房價格可能的下跌幅度時﹐全國平均值沒有多大意義。

Global Insight諮詢公司和National City的經濟學家聯手對330個大都市地區的住房價值進行了調查。在考慮了人口密度﹑抵押貸款率﹑相對收入水平和本地歷史趨勢後﹐他們得出的結論是﹕在2008年第二季度僅有6個大都市地區的住房估值過高﹐低於2005年同期的峰值51個。

意料之中的是﹐估值調整最大的地區在住房市場熱期間的價格漲幅居前。在2006年第二季度﹐加州默塞德的住房價格被高估了91.7%﹐但現在被低估了8.9%﹐相差逾100個百分點。佛羅里達州的那不勒斯和聖盧西亞港的變化幅度為60個百分點。

這種反映出地方因素的結論意味著價格下跌將集中在一些特定地區﹐主要是在美國東西海岸。

但一切估算預測均有風險。若失業率再度飆升﹐美國家庭收入將被削減﹔美國8月份失業率已經從今年年初的4.9%升至6.1%。若銀行業再度出現危機﹐抵押貸款市場可能會再度枯竭。高水平的住房閑置率或導致租金下跌。好的一面是﹐“兩房”相關的抵押貸款率下降或提振美國家庭的住房支付能力。

歷史數據顯示﹐住房價格往往遠高於均衡水平。這意味著住房價格或將在下跌逾10%後才會開始企穩。而在住房價值企穩之前﹐別指望經濟增長會加速。