歐壓力測試「考第一」 Dexia被解體

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111011/News/ad_ada1.htm 2011年10月11日

【明報專訊】比利時德克夏銀行(Dexia)董事局昨天通過由法國、比利時盧森堡三國政府提出的拯救方案，內容包括以40億歐元向比利時政府出售旗下比利時零售銀行部門，及把法國及盧森堡的業務合併或分拆出售，令這間在歐洲銀行壓力測試中「考第一」的銀行，成為歐債危機下首家被解體的銀行。

德克夏獲救令市場對歐洲銀行爆煲憂慮獲紓緩，加上法總統薩爾科齊與德總理默克爾周舉行峰會後稱，月內會公布歐洲銀行注資計劃，燃起投資者對歐洲救市的希望，刺激歐美股市急升，道指初段急升超過250點(2.3％)，歐洲股市連續4天上升，德國股市升逾3%。歐元兌美元亦強力反彈，急升超過1.9%，重返每歐元兌1.365美元水平，屬10月最高水平。
憧憬救市 歐股4連升
德克夏董事局的聲明指出，批准比利時政府以40億歐元(425億港元)，國有化德克夏在當地零售銀行。董事局亦要求行政總裁馬里亞尼(Pierre Mariani)盡快與法國主權基金Caisse des Depots及法國郵政銀行商討合併該行在法國的分支，而盧森堡的業務將計劃售予卡塔爾王室成員。
德克夏的全球信用風險敞口總額達7000億美元，相當於希臘GDP總額的兩倍以上。法比盧政府會向德克夏提供為期10年，總值900億歐元(9560億港元)的融資擔保，當中比利時佔60.5%、法國佔36.5%，令德克夏可有秩序出售業務及資產，留下持有約1000億歐元問題資產的「壞帳銀行」，當中有120億歐元為「歐豬5國」債券，德克夏股東會是這家「壞帳銀行」的擁有人，很大機會要蒙受損失。但馬里亞尼認為銀行最終可以出售這類資產。
德克夏其實在今年的歐洲壓力測試「考第一」，它在測試結果公布後不足3個月就要由政府打救，再度惹人質疑歐洲壓力測試的可信性。根據歐洲銀行管理局(EBA)的數字，在壓力測試的負面環境下，德克夏在2012年的核心一級資本充足率達10.4%，在歐洲眾多銀行排名第一，第二位及三位則是北歐聯合銀行(Nordea)及西班牙對外銀行(BBVA)，核心一級資本充足率分別達9.5%及9.2%。
丹麥地方銀行被接管
德克夏獲救之際，非歐元國的丹麥地方銀行Max Bank因呆壞帳問題，將會被丹麥政府接管。該行今年首半年已撇去7900萬克朗的壞帳，超過三成為房地產壞帳。奧地利最大上市銀行第一儲蓄銀行(Erste Bank)亦受歐債危機及東歐業務問題拖累，預計2011年會錄得7至8億歐元虧損。

阿爺出手，走不走？

http://www.hkej.com/template/forum/php/forum_details.php?blog_posts_id=74586

《信報》投資者日記：......咁有信心？難怪淡友給二人嚇窒，「空軍」微有怯意。新華社在A股收市後報道，中央滙金公司自「雙十」起在二手市場吸納工行（1398）、農行（1288）、中行（3988）和建行（939）四大內銀股；一時間，券商大唱滙控（005）跌穿海嘯價、內地二十大城市黃金周物業銷售按年劇挫32％等淡因，在「德法有計」、「阿爺出手」面前，統統靠邊站，恒指尾市轉跌為升。

IMF向德法施壓？

阿爺出手究竟係畀位你走，還是築底利守，關鍵仍在歐洲危局是否如此輕描淡寫就可以擺平。本報研究部「沿圖觀勢」周一以〈歐債危機3星期內失控？ 〉為題，引述國際貨幣基金組織（IMF）顧問Robert Shapiro的警告，指歐洲決策官員假如於二至三星期內仍無法提出一個有效的解決危機方案，歐洲主權債務及銀行體系將面臨崩潰。

Shapiro驚人之語，立足於大家耳熟能詳的理據，比如德法大型銀行危機一旦爆發，勢必牽連美日英以至世界所有主要銀行（此話若不幸言中，明富出報告唱淡滙控，指大笨象受「歐豬」衝擊甚於雷曼，股價跌至30元不足為奇，便非無的放矢惟恐天下不亂），但在老畢看來，IMF身屬處理歐債危機「三巨頭」（Troika，其餘二巨頭為歐盟和歐洲央行），乃「建制」一分子，Shapiro身為IMF顧問，斷無理由危言聳聽倒自己米。從他的警告以三星期為限，而德法首腦周日碰頭後，又把解決危機的「死線」定在11月初，時間上跟Shapiro的do it or die警告極度脗合。那是「不謀而合」抑或「三巨頭」之一的IMF在背後發功，迫這兩大歐羅區話事人快刀斬亂麻的結果？老畢認為以後一種情況機會較高。

個市會不會那麼「順攤」，聽足德法和IMF指揮，還看歐洲這場豪賭開大開細。然而，大家只要留意比利時與法資銀行Dexia國內零售業務100％國有化（涉資40億歐羅），穆迪事先張揚，把比利時主權評級列入負面觀察名單，就知箇中利害。正如老畢昨天所言，比利時長期處於「無政府狀態」，群龍無首兼公債對GDP比率接近100％，在歐羅區中僅低於希臘和意大利，評級機構不一早把該國downgrade，已大出老畢意料之外；既然「救番嘥藥費」，Dexia國有化因此以盡量不連累法國為主要考慮。
（節錄）

一手樓實用面積計價 誤導須負刑責最高囚七年

http://www.am730.com.hk/article.php?article=76409&d=1595
(2011年10月11日)

香港人買樓，往往是一生中最大的投資，但政府對樓宇銷售的監管，一直為人詬病，其中一手樓售樓書的內容，不少更涉誇張描述，甚至失實，而售樓的程序及手法更被指欠缺透明度及不利消費者。為進一步規管新樓銷售手法，政府成立的「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」完成報告，並提出多項建議，包括須以實用面積計價；準買家可在「清水房」量尺及拍照等，如違反法例，應訂立阻嚇性罰則，性質嚴重的最高可判監7年。 督導委員會將會向運輸及房屋局提交報告，建議規管所有一手未建成或已建成的住宅物業項目。運輸及房屋局發言人表示，委員會認為一手已建成與未建成住宅物業的銷售安排分別不大，故兩類物業應同樣受規管。委員會報告中指出，由於現時不同的發展商，有各自的建築面積計算方法，令消費者難以作出比較，而實用面積則有統一定義，故建議日後應只以實用面積為單位報價。 開售前最少3日公布價單 至於現時規定發展商須在開售前最少3日，公布價單的做法恰當，但委員會認為應提高透明度，進一步保障消費者，故發展商在公布首張價單及其後的價單，應披露更多單位的售價。委員會並建議若整個發展項目的單位數目逾100個，首張價單必須包括單位總數的至少20%，其後發出的每張價單則應佔至少10%。運房局發言人續稱，發展商不得在售樓說明書中，載有任何宣傳資料或構思圖片或圖像；並規定發展商提供更多資料，如單位內部尺寸、發展項目航空照片、建築物能源效益的資料等，更必須有限制字型大小。 示範單位可度尺 鑑於不少準買家會參考示範單位，故委員會認為應加強規管示範單位，如發展商必須先設置一個「清水房」，才可提供「化妝房」，同時發展商應容許參觀人士在示範單位內量度尺寸，以及在清水房內拍照或錄影。發言人指，由於清水房不涉及版權問題，發展商不應向有意拍照或錄影的人士收集個人資料。 另外，委員會又建議，買樓要有最少3日「冷靜期」，若買家簽訂臨時買賣合約後撻訂，便會被沒收5%的訂金。委員會更建議，發展商應在簽訂臨時買賣合約後24小時內披露交易資料，而且在6個工作天內簽訂正式買賣合約，以及必須在記錄上披露交易是否涉及發展商董事局成員、其直系親屬或發展商高級職員。為加強阻嚇，委員會亦建議發展商或銷售人員若作出失實陳述、發放虛假或者誤導資料便要負刑事責任，最高罰款500萬元及判監7年。妨礙執法人員搜證最高罰款50萬元及監禁6個月。運房局發言人說，會盡快以白紙草案諮詢公眾，希望在本立法年度提交草案，之後再成立執法機關，預計法例最快於2013年生效。 料可減不必要設施 消費者委員會住宅物業消費者問題小組召集人何沛謙歡迎立法建議，他指出，銷售一手樓時發放誤導或失實消息，情況等同欺詐，有需要刑事化，而公司董事等知情人士亦需要負上刑責，並指應清楚定義「一手樓」，以免出現規管漏洞。。城市大學建築科學部高級講師潘永祥贊成，日後只可以實用面積計價，相信統一計價方式後，會減少發展商興建不必要的設施，以「谷大」建築面積。利嘉閣地產董事總經理廖偉強亦相信，二手市場亦會跟隨以實用面積計價。 地產代理憂生意跌 不過，地產建設商會執委會主席梁志堅對建議有保留。他表示，原則上同意立法規管一手樓銷售，亦不介意就不實陳述刑事化，但希望規管不要過於嚴苛，影響市場運作。中原地產亞太區董事總經理陳永傑則認為，強制設立清水房，會增加小型發展商成本，他更直言反對立法，認為政策令代理業內人心惶惶，生意可能會因而大跌。至於發展商的意見不一。長實地產投資董事黃思聰稱，要待有關細節公布後，再與地產建設商會討論，他認為符合法例賣樓，不會增加銷售上的困難度，並指集團過往開售新盤一向遵守規矩。南豐董事總經理蔡宏興認為，比較其他行業，今次建議刑責過重，質疑條例為何只針對地產行業。

一二手單位驗樓錦囊

http://hk.news.yahoo.com/video/finance-19458515/on-26363194.html

「服務式」劏房 180呎租1.15萬

http://hk.news.yahoo.com/%E6%9C%8D%E5%8B%99%E5%BC%8F-%E5%8A%8F%E6%88%BF-180%E5%91%8E%E7%A7%9F1-15%E8%90%AC-224830826.html;_ylt=AqKIshn63X7Jk3GD_BBleIerVsd_;_ylu=X3oDMTM5MTk4cDV2BHBrZwM0ZmUwYmM3My0wZjgwLTNkN2YtOTY3YS0yNTI2OTJmOWY1YjYEcG9zAzIEc2VjA01lZGlhVG9wU3RvcnkEdmVyAzhhZDM3ZGQwLWJkNTktMTFlMC1iZjU3LWRhYTdlYzFiYzY3MA--;_ylv=3



銅鑼灣老牌舊廈灣景樓有服務式劏房出租，單位外設有密碼鎖大門，表面看與一般單位無異。（何詩韻攝）
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劏房VS不劏房租金回報
【經濟日報專訊】劏房普及化、更走高檔連鎖化路綫，本報發現，多間服務式住宅公司盤踞銅鑼灣心臟地帶，將老牌舊廈1,300至1,600呎無敵大單位1劏5，標榜為服務式住宅，每周提供1至2次清潔服務，主攻年輕族及外籍人士，180呎單位月租11,500元，呎租高逾60元，大受歡迎導致供不應求，須排隊輪候。
酒店業界批評經營者罔顧建築及消防安全，將劏房美其名為服務式住宅，混淆視聽，隨時成為舊樓的計時炸彈！
盤踞銅鑼灣 大單位1劏5
「銅鑼灣現要等到8月20號，有一間150呎單人房，月租7,000元，在百德新街Towngas樓上，位置是很好！」記者昨日向一間服務式住宅公司查詢，女職員稱該廈一梯兩伙，全層有10間房，租的多是外國staff，通常租一年半載。
該公司在在百德新街兩幢大廈經營服務式住宅，另外在利園山道及灣仔道亦有單位出租，全部均是老牌舊廈，一個單位動輒1,300至1,600呎，常見劏成5房，部分是150至180呎的單人房，雙人大房則達300呎，月租高達1.4萬元，包括每周2次清潔服務，房內有小型電磁爐、微波爐、電熱水煲等。
有熟悉銅鑼灣及灣仔的地產代理業人士表示，銅鑼灣老牌舊廈超巨間隔，是先天有利劏房，而該類服務式住宅，有的只聘用兩名外傭負責清潔打掃、成本有限，但1劏5的回報率，遠比一個單位出租高（另見文——「回報率逾6厘 歪風趨熾熱」）。
標榜保安佳 門設密碼鎖
此等劏房「服務式住宅」有價有市，記者昨日向4間公司查詢，3間都要月底才有房出租，另一間則表明銅鑼灣已被訂滿。
「18號有一間，現有租客住不能睇，但你等18號睇可能已被訂了，現在租的人多，好難hold房，客人都是睇相，OK就落3,000元訂金！」另一間服務式住宅公司出租天后中央圖書館旁灣景樓的套房，150呎月租8,000元，職員說每周清潔一次，兩周換一次床單，最少租1個月，短租3個月再續約亦可。
職員更標榜大廈保安嚴密，樓下有管理員，樓上大閘設有密碼鎖，進入後才到套房，各房門都再有密碼鎖。事實上，劏房安裝密碼鎖或電閘愈來愈常見，但遇火警時逃生安全成疑。
混淆視聽 變舊樓計時炸彈
香港酒店業主聯會執行總幹事李漢城批評，1幢服務式住宅入則興建時，要通過很多建築和走火通道等規定，而在私人樓宇經營的所謂服務式住宅，根本是兩碼子的事。
李指出，服務式住宅毋須申領牌照，因為只要是出租28天以上，便毋須領酒店賓館牌照。但他質疑，1個原本3房2廳的單位被劏成5間房，一層樓劏10房，即是10個廁所：「去水位點搞？」最重要是這些大廈已有50、60年樓齡：「一旦爆喉已可以很大鑊！」他坦言，對於租客而言，劏房與否並不最重要，最重要是地區和價錢，所以只能靠政府。

現狀購入快速驗樓有法

http://hk.biz.yahoo.com/110710/366/480m1.html

電視樓盤節目有驗樓環節，有一集驗一處「所謂」新樓，得出節目有史以來最低分。平情而論，該盤以服務式住宅出租了一段時間才拿出來賣，隔著電視都看到木地板是花的，拿低分就是應份。當然，筆者不是幫該盤的發展商講好說話，尤其是廚房磁磚成幅脫落，肯定不是因為自然損耗而是建築質素問題，而房門居然有號碼，又真是有點兒滑稽。

一手全新盤只佔物業成交的小部份，大多數人都是買二手樓，而且行內做法是現狀購入，租約盤連睇樓都免問就無法子，如果上手業主容許下手買家睇樓，買家就應把握最短時間看看硬件質素是否值得買入，買入後又要預多少金額裝修，所以筆者就介紹快速驗樓的重點。

一、窗台漏水：舊樓最麻煩是窗台漏水，要維修的話就要搭棚，千萬不要以為維修窗戶一定是管理處的責任，好多時都是業主自己負責修整。窗台對下牆壁的油漆或牆紙脫落、霉黑固然是漏水的跡象，但若果油漆是剛油上，牆紙是新貼上，那就有理由懷疑是掩飾。

二、廁所∕廚房天花：另一種比較煩人的問題是樓上漏水到樓下，而往往出現在廁所的浴缸及廚房的星盆及地台去水位，有時甚至演變至水泥爆開露出鋼筋。如果該處的天花出現不尋常的變色或油漆剝落，又或者經刻意翻新，亦是有理由相信可能出現潛在的漏水問題。當然，理論上如果樓上單位合作，浴缸或星盆漏水是較易修整的，不過有些時候為了責任問題而陷入無止境的爭拗，大家想想連退休高官都因此而惹麻煩。

三、木地板：現時新盤流行用複合板，一般是長條形，有別於傳統丁方一呎分六條的原木板。最主要的分別是原木板可以車磨油水晶油翻新，效果良好；反之複合板損壞不能更換，所以見到崩花凹陷等情況，幾乎是無從補救的。所以要麼選擇地磚或原木板單位，不然就要預算更換地板。

四、來去水：水龍頭及花灑是否漏水固然要睇，但更重要是去水位，包括廚房星盆、廁所面盤及浴缸去水。不要只開水喉任水流就以為一定無問題，試去水最好是儲足一大盆然後觀察去水速度，因為下水道淤塞的話未必一定可以修理，而根據《小型工程監管制度》，外牆橫喉屬三級工程，要向屋宇署入紙報完工；直喉是二級工程，更要報開工及完工，做份文件都要一千幾百，又要搭棚。廚房廁所地台，甚至露台去水，都盡量要試水，不想麻煩就要避開這類單位。

五、窗戶對上牆壁：這是最多人忽略的，一些舊樓由於樓上漏水沒有維修，雨水滲到樓下令到窗戶對上牆壁的鋼筋生膨脹，迫爆水泥，顯露出明顯裂痕。由於是樓上損壞而導致，基本上是無法根治，只能定期將崩塌水泥鑿走重鋪然後造油漆，幾年後又再爆過，成為家居安全的潛在危險。如發現此現象，或者其中一段窗戶對上油漆特別新淨，就要留神。

保育魔法 唐樓變高回報租盤 洋漢愛鄰里文化 型格裝修吸富租客

http://hk.news.yahoo.com/article/101030/4/kzum.html
(明報)2010年10月31日 星期日 05:10
【明報專訊】中環 蘇豪區住了個外籍「唐樓魔術師」，被市建局 判了死刑的唐樓，他撿了當寶，寓投資於保育，一輪裝修 翻新，富人竟揮舞5萬鈔票競相求租。魔術師深愛港式唐樓鄰里文化，歡迎街坊借鹽借廚房，「放工，我愛逛回家，耳邊傳來鄰居的麻將聲，遇到熟人聊天，坐在路邊的阿婆跟我打招呼，這才是家的感覺」。

施政報告宣布，九龍城大舉重建在即，魔術師和拍檔的民間保育經驗，或許可以為300幢「等死」的唐樓變出一條生路。

Dare Koslow，一個15年前從美國 來港的異鄉廣告人，「懂很少廣東話，大多是粗口」。他住過寶馬 山洋樓，「不喜歡，太高，與街道沒聯繫」。當他搬到中環，便愛上唐樓。2005年，他與港人拍檔Sawada從太子臺買到結志街，從士丹頓街翻新到華里，現已持有18個唐樓單位。「這是香港的傳統文化遺產，我深愛著。」言談間，Sawada左一句「鬼佬」、右一句「鬼婆」，Koslow沒皺過眉頭。

用50年代鐵窗 保留剝落油漆

走到Koslow住的士丹頓街蘇豪區唐樓，拉開中國老式鐵門，是一個打通成1600呎的相連單位，10多米長的50年代款式新鐵窗、中國的陶瓷、紐約 的廊燈，多元、淡雅。不過，橫樑卻沒髹上新漆，任其剝落，「我可以把全屋塗白，但好悶。以前住過的人塗綠色，有人塗黃色，顏色殘留，散發著歷史的層次感。如果港人什麼都要全新的、豪華的，我只能說品味不一樣」。《紐約時報》、CNN都採訪過他的這種品味，他手上有些單位即使月租5萬元，識貨客也排隊輪住租。

「Queen's Cube又貴又細無個性」

香港拚命建豪宅、商場，金碧輝煌的地產廣告令人以為有環球小姐做鄰居。同樣做廣告的Koslow說，看過後，「我想笑」。他說，香港是世界級城市，但沒世界級視野的政府，「連市建局也和南豐起Queen's Cube，又貴又細，又無個性」。

唐樓的「唐」字來自繁華蓋世的唐朝，Koslow在美國讀過外交，聽過盛唐，「市建局常找藉口剷走低密度唐樓，這樣對待城市的歷史，然後去蓋Queen's Cube那種醜陋的高樓」。他說，有些豪宅實用面積400呎賣600萬元，600呎賣900萬元，「我這裏買了700萬，裝修200萬，但我住1500呎！我不需要森嚴的保安，鄰居都認識，我們就是大家的保安。士多、大排檔，我識了15年」。

鄰居是保安 阿婆每天say hello

什麼是家？「一個家，該有鄰里，他們信任你。那些高樓豪宅，氣派大堂、泳池、會所，間間一樣，很多人其實根本不需要，戶戶都不認識對方，欠人性化。我討厭電梯，也不需要停車場，公共交通是完美的。」他說，街坊是自己生活歷史的一部分，也是他深愛香港的原因，「如果要用我的廚房，要借鹽，請隨時來。樓下坐著那個阿婆，每天跟我say hello，這些才令你感到回家了」。

Koslow2005年在太子臺買第一間唐樓，如今擁有18個單位，現與Sawada一人同屋分房住，裝修大多是Koslow的主意，靈感取自紐約的loft風格。「自己搞設計實驗好好玩，裝修佬開頭的反應是﹕『你搞咩鬼？還用鐵窗？不怕噪音嗎？』我說這裏不嘈，最嘈就是重建的打樁聲。」

絕不賣給市建局起高樓

他聲稱，搬入後才知單位被列入H19重建區，市建局以結構危險為由要收樓，「我找獨立工程師鑿牆驗過，還很硬淨。我絕對不會賣給市建局，他們不懂欣賞人文價值」。Koslow說，唐樓只是官商眼中的股票，「買了等拋售，沒想過為買家打造一個好住的家。若收地起公屋給窮人、公路、醫院，我都可以讓路，但你為起高樓逼我走就不合理」。

Koslow的唐樓「翻生費」高達200萬元，保育似乎太奢侈？「其實你不必學我講究用料，便宜地翻新，花10幾20萬已足夠」。永利街一名業主巢重德翻新兩幢唐樓，只花了70萬元，平租給不少草根居住，「我很尊重他，他給了唐樓一個機會。唐樓這麼多年來就是草根的家。拆了，他們去哪裏？如果有人想翻新，即管找我，可平可貴，我願意做他的唐樓保育顧問」。

下個目標：工廠改住宅

施政報告預告，大重建的推土機將開入九龍城。「我今年48歲，我不會離開香港，我愛唐樓，下個目標是把工廠改成住宅，就像紐約流行那種，希望政府不要拆掉。九龍也有自己的文化，不要光做傻事。」他的拍檔Sawada說，其實已經去過九龍城幾次尋覓心水唐樓，希望把中環的成功經驗帶到九龍。

明報記者 覃純健