http://hk.news.yahoo.com/article/080926/4/8fme.html
施永青：有龍頭代理 倒閉不出奇
(明報)9月27日 星期六 05:05
【明報專訊】匯豐宣布在港裁員100人，或掀起各行各業的裁員潮。近月樓市交投回落，代理進入寒冬期。
美聯董事總經理葉潔儀表示，集團將進行分階段優化計劃，嚴格控制成本，更不排除重整分行網絡，並隨行業及樓市變化而深化優化計劃；她估計，業內有數以千計從業員流失。
中原集團主席施永青更稱，代理業已踏入冰河時期，稍後有龍頭代理倒閉並不出奇，而集團也會以自然流失方法減省成本。
美聯：不排除重整分行網絡
葉潔儀表示，8月份本港持牌代理數目約有23210名，但與今年平均每月錄得1.1萬宗物業成交宗數比較，僧多粥少情况嚴重，相信成交量將進一步減少。她又稱，面對樓市逆境，該公司有必要控制成本開支，如減省人手之餘，公司亦致力與租用商舖業主議價，同時將部分租金昂貴的分行搬往鄰近租金較低的商舖。施永青則指出，今年下半年行內代理幾近肯定虧蝕，只是虧蝕多少的問題。他又稱，不會刻意裁減人手，「我毋須刻意裁減，集團中過度擴張的區域自然會自食其果，我們只好尊重現實。」
祥益：未計劃裁員
中型代理行祥益總裁汪敦敬則強調，公司未有計劃裁員，昨天亦為區內分行進行開張儀式，或會視乎市况進行擴張。
撰文：陳天賜
2008年9月26日星期五
2008年9月13日星期六
美國樓價或需待2009年末才見底
美國樓價或需待2009年末才見底
http://www.fundsupermart.com/hk/main/research/viewSector.tpl?articleNo=10866
美國樓市倒塌，信貸市場緊張，經濟陷入困境，大家都很關注，住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖
2008年09月12日
紐約（道瓊斯）--對於緊張的信貸市場和陷入困境的美國經濟而言﹐住房價格企穩對於復甦至關重要。
這不僅僅是因為住房價值對於消費者支出至關重要﹔消費者支出佔到美國經濟的70%。住房價格觸底還將允許各銀行正確地評估抵押貸款相關資產的價值﹐從而將再次疏通借貸渠道。
那麼﹐住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖
許多經濟學家的回答是﹐還要跌10%左右﹐要到2009年底才會停止。但在這些簡短的回答上﹐經濟學家還附上了長長的警告。若就業市場持續惡化﹐上述預測將不再成立。抵押貸款利率需要進一步下降﹐以使得消費者能夠擔負得起住房貸款。各銀行必須願意提供這些貸款。
預測房價低迷狀況何時能夠結束較往常更具挑戰性﹐因為地產市場陷入了從未出現過的狀況﹕全美房價從未在這麼短暫的時間內如此大幅下跌﹔根據市場廣泛關注的標準普爾Case-Shiller指數﹐美國住房價格較2006年中期的峰值已經累計下跌約20%。與預售屋和成屋庫存量高企一樣﹐住房止贖問題對房價構成了前所未有的下行壓力。
但至少週一美國政府接管房利美(Fannie Mae, FNM)和房地美(Freddie Mac, FRE)的措施將為市場排除掉一個不確定因素。美國政府此舉將確保抵押貸款資金不斷流入金融業﹐支持更低的抵押貸款利率並為住房需求帶來一定提振。
樓價及收入是重要因素
經濟學家們用三種不同的計算方法確定住房的公允價值﹕支付能力﹑價格租金比以及價格收入比。
住房支付能力計算的是﹐在收入和當前的抵押貸款利率水平下﹐一個家庭所能輕鬆承擔的抵押貸款額度。高盛(Goldman Sachs)運用了美國家庭收入中值數據﹐並計算得出﹐從1993年至2003年﹐一個美國家庭平均將17.3%的收入用於償還抵押貸款。2006年第二季度﹐該百分比飆升至26%﹐隨後跌至目前的19.2%。
要讓住房支付能力恢復到泡沫前的常態﹐高盛預計住房價格需要再下跌10%﹔該行預計這將在未來一年內發生。
另一種分析住房公允價值的方式是比較每月抵押貸款成本與住房租金的比值。理論上講﹐美國消費者不關心是擁有住房還是租賃住房﹐唯一的決定因素是價格。
近來這一比值在不斷下降﹐因為住房價格已經下跌﹐而租金在不斷上升。但要讓住房價格和租金恢復到一個基本均衡狀態﹐住房價格將必須在未來6個季度再下跌9%至16%。
住房價格和收入的比值是另一種衡量指標﹐與支付能力相似。一般來說﹐一個家庭獲得更多收入﹐也就能承受更高的住房價值。
在住房市場繁榮期﹐住房價格漲幅遠遠超過了工資增幅。瑞士信貸(Credit Suisse)的經濟學家們預計﹐在2005年末﹐房價收入比達到4.1﹐但到現在已經累計下降約三分之二。若住房價格繼續以每年不足8%的幅度下跌﹐瑞士信貸認為住房價格和收入比將在2009年底或2010年初向平衡水平回落。
兩房相關抵押貸款率下降有利樓市
當然﹐和政治一樣﹐所有的房地產都是地方化的。在計算特定社區住房價格可能的下跌幅度時﹐全國平均值沒有多大意義。
Global Insight諮詢公司和National City的經濟學家聯手對330個大都市地區的住房價值進行了調查。在考慮了人口密度﹑抵押貸款率﹑相對收入水平和本地歷史趨勢後﹐他們得出的結論是﹕在2008年第二季度僅有6個大都市地區的住房估值過高﹐低於2005年同期的峰值51個。
意料之中的是﹐估值調整最大的地區在住房市場熱期間的價格漲幅居前。在2006年第二季度﹐加州默塞德的住房價格被高估了91.7%﹐但現在被低估了8.9%﹐相差逾100個百分點。佛羅里達州的那不勒斯和聖盧西亞港的變化幅度為60個百分點。
這種反映出地方因素的結論意味著價格下跌將集中在一些特定地區﹐主要是在美國東西海岸。
但一切估算預測均有風險。若失業率再度飆升﹐美國家庭收入將被削減﹔美國8月份失業率已經從今年年初的4.9%升至6.1%。若銀行業再度出現危機﹐抵押貸款市場可能會再度枯竭。高水平的住房閑置率或導致租金下跌。好的一面是﹐“兩房”相關的抵押貸款率下降或提振美國家庭的住房支付能力。
歷史數據顯示﹐住房價格往往遠高於均衡水平。這意味著住房價格或將在下跌逾10%後才會開始企穩。而在住房價值企穩之前﹐別指望經濟增長會加速。
http://www.fundsupermart.com/hk/main/research/viewSector.tpl?articleNo=10866
美國樓市倒塌，信貸市場緊張，經濟陷入困境，大家都很關注，住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖
2008年09月12日
紐約（道瓊斯）--對於緊張的信貸市場和陷入困境的美國經濟而言﹐住房價格企穩對於復甦至關重要。
這不僅僅是因為住房價值對於消費者支出至關重要﹔消費者支出佔到美國經濟的70%。住房價格觸底還將允許各銀行正確地評估抵押貸款相關資產的價值﹐從而將再次疏通借貸渠道。
那麼﹐住房價格還要跌多少﹖跌勢何時會停止呢﹖
許多經濟學家的回答是﹐還要跌10%左右﹐要到2009年底才會停止。但在這些簡短的回答上﹐經濟學家還附上了長長的警告。若就業市場持續惡化﹐上述預測將不再成立。抵押貸款利率需要進一步下降﹐以使得消費者能夠擔負得起住房貸款。各銀行必須願意提供這些貸款。
預測房價低迷狀況何時能夠結束較往常更具挑戰性﹐因為地產市場陷入了從未出現過的狀況﹕全美房價從未在這麼短暫的時間內如此大幅下跌﹔根據市場廣泛關注的標準普爾Case-Shiller指數﹐美國住房價格較2006年中期的峰值已經累計下跌約20%。與預售屋和成屋庫存量高企一樣﹐住房止贖問題對房價構成了前所未有的下行壓力。
但至少週一美國政府接管房利美(Fannie Mae, FNM)和房地美(Freddie Mac, FRE)的措施將為市場排除掉一個不確定因素。美國政府此舉將確保抵押貸款資金不斷流入金融業﹐支持更低的抵押貸款利率並為住房需求帶來一定提振。
樓價及收入是重要因素
經濟學家們用三種不同的計算方法確定住房的公允價值﹕支付能力﹑價格租金比以及價格收入比。
住房支付能力計算的是﹐在收入和當前的抵押貸款利率水平下﹐一個家庭所能輕鬆承擔的抵押貸款額度。高盛(Goldman Sachs)運用了美國家庭收入中值數據﹐並計算得出﹐從1993年至2003年﹐一個美國家庭平均將17.3%的收入用於償還抵押貸款。2006年第二季度﹐該百分比飆升至26%﹐隨後跌至目前的19.2%。
要讓住房支付能力恢復到泡沫前的常態﹐高盛預計住房價格需要再下跌10%﹔該行預計這將在未來一年內發生。
另一種分析住房公允價值的方式是比較每月抵押貸款成本與住房租金的比值。理論上講﹐美國消費者不關心是擁有住房還是租賃住房﹐唯一的決定因素是價格。
近來這一比值在不斷下降﹐因為住房價格已經下跌﹐而租金在不斷上升。但要讓住房價格和租金恢復到一個基本均衡狀態﹐住房價格將必須在未來6個季度再下跌9%至16%。
住房價格和收入的比值是另一種衡量指標﹐與支付能力相似。一般來說﹐一個家庭獲得更多收入﹐也就能承受更高的住房價值。
在住房市場繁榮期﹐住房價格漲幅遠遠超過了工資增幅。瑞士信貸(Credit Suisse)的經濟學家們預計﹐在2005年末﹐房價收入比達到4.1﹐但到現在已經累計下降約三分之二。若住房價格繼續以每年不足8%的幅度下跌﹐瑞士信貸認為住房價格和收入比將在2009年底或2010年初向平衡水平回落。
兩房相關抵押貸款率下降有利樓市
當然﹐和政治一樣﹐所有的房地產都是地方化的。在計算特定社區住房價格可能的下跌幅度時﹐全國平均值沒有多大意義。
Global Insight諮詢公司和National City的經濟學家聯手對330個大都市地區的住房價值進行了調查。在考慮了人口密度﹑抵押貸款率﹑相對收入水平和本地歷史趨勢後﹐他們得出的結論是﹕在2008年第二季度僅有6個大都市地區的住房估值過高﹐低於2005年同期的峰值51個。
意料之中的是﹐估值調整最大的地區在住房市場熱期間的價格漲幅居前。在2006年第二季度﹐加州默塞德的住房價格被高估了91.7%﹐但現在被低估了8.9%﹐相差逾100個百分點。佛羅里達州的那不勒斯和聖盧西亞港的變化幅度為60個百分點。
這種反映出地方因素的結論意味著價格下跌將集中在一些特定地區﹐主要是在美國東西海岸。
但一切估算預測均有風險。若失業率再度飆升﹐美國家庭收入將被削減﹔美國8月份失業率已經從今年年初的4.9%升至6.1%。若銀行業再度出現危機﹐抵押貸款市場可能會再度枯竭。高水平的住房閑置率或導致租金下跌。好的一面是﹐“兩房”相關的抵押貸款率下降或提振美國家庭的住房支付能力。
歷史數據顯示﹐住房價格往往遠高於均衡水平。這意味著住房價格或將在下跌逾10%後才會開始企穩。而在住房價值企穩之前﹐別指望經濟增長會加速。
地產代理：港股疲弱資金流向樓市，本周末睇樓量增加１﹒９％
http://hk.biz.yahoo.com/080912/239/314tn.html
9月 12日 星期五 19:15 更新
《經濟通通訊社１２日專訊》恆指於本周連跌多天後反彈乏力，部分投資者決定重新分配投資組合，推動資金流向物業市場，二手睇樓量未有因中秋節長假期而減少。
利嘉閣(新聞 - 網站 - 圖片)地產研究部指出，本周六日全港５０個指標屋苑共錄２２４４組客戶預約睇樓，較上周增加１﹒９％。客源比例方面，投資者比例有上升趨勢，本周佔整體睇樓客源１７﹒８％，按周增加１﹒４個百分點；而用家佔５８﹒２％，（換樓客３１﹒３％，上車客２６﹒９％），租客比例則按周減少１﹒７個百分點至２４％。
按地區分析，港島區整體睇樓量增幅３％居三區之首，當中「太古城(新聞 - 網站 - 圖片)」、「鯉景灣」及「藍灣半島」分別增加４％至６％，「城市花園」成績更佳，睇樓量按周顯著攀升１４％。九龍區表現亦不俗，睇樓量增加２﹒７％，其中「維景灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)」、「維港灣(新聞 - 網站 - 圖片)」、「宇晴軒(新聞 - 網站 - 圖片)」及「美孚新村(新聞 - 網站 - 圖片)」的睇樓量分別增加４％至９％不等。
至於新界區整體預約睇樓量僅錄０﹒３％升幅，「碧堤半島(新聞 - 網站 - 圖片)」、「嘉湖山莊(新聞 - 網站 - 圖片)」及「映灣園(新聞 - 網站 - 圖片)」分別增３％至６％，「沙田第一城(新聞 - 網站 - 圖片)」及「大埔中心(新聞 - 網站 - 圖片)」保持平穩，「新港城(新聞 - 網站 - 圖片)」卻減少８％。（ｅｈ）
9月 12日 星期五 19:15 更新
《經濟通通訊社１２日專訊》恆指於本周連跌多天後反彈乏力，部分投資者決定重新分配投資組合，推動資金流向物業市場，二手睇樓量未有因中秋節長假期而減少。
利嘉閣(新聞 - 網站 - 圖片)地產研究部指出，本周六日全港５０個指標屋苑共錄２２４４組客戶預約睇樓，較上周增加１﹒９％。客源比例方面，投資者比例有上升趨勢，本周佔整體睇樓客源１７﹒８％，按周增加１﹒４個百分點；而用家佔５８﹒２％，（換樓客３１﹒３％，上車客２６﹒９％），租客比例則按周減少１﹒７個百分點至２４％。
按地區分析，港島區整體睇樓量增幅３％居三區之首，當中「太古城(新聞 - 網站 - 圖片)」、「鯉景灣」及「藍灣半島」分別增加４％至６％，「城市花園」成績更佳，睇樓量按周顯著攀升１４％。九龍區表現亦不俗，睇樓量增加２﹒７％，其中「維景灣畔(新聞 - 網站 - 圖片)」、「維港灣(新聞 - 網站 - 圖片)」、「宇晴軒(新聞 - 網站 - 圖片)」及「美孚新村(新聞 - 網站 - 圖片)」的睇樓量分別增加４％至９％不等。
至於新界區整體預約睇樓量僅錄０﹒３％升幅，「碧堤半島(新聞 - 網站 - 圖片)」、「嘉湖山莊(新聞 - 網站 - 圖片)」及「映灣園(新聞 - 網站 - 圖片)」分別增３％至６％，「沙田第一城(新聞 - 網站 - 圖片)」及「大埔中心(新聞 - 網站 - 圖片)」保持平穩，「新港城(新聞 - 網站 - 圖片)」卻減少８％。（ｅｈ）
2008年9月2日星期二
樓市五窮六絕待翻身
http://hk.news.yahoo.com/article/080725/4/7d98.html
樓市五窮六絕待翻身
(明報)7月26日 星期六 05:10
【明報專訊】一直以來，股市和樓市都有「五窮、六絕、七翻身」的說法，而「四叔」、恒基主席李兆基 早前論股時卻表示，所謂「五窮、六絕、七翻身」，是以農曆5、6和7月計，即是一般人說的6、7和8月份。事實上，樓市確是在6月轉靜，踏入7月交投更為萎縮，則到了8月之後，樓市會否來個大翻身？
若以農曆計算，樓市確有「五窮六絕」的現象。根據過去3年土地註冊處 登記資料顯示，每年7月（即農曆6月）買賣註冊登記均出現下跌，05年7月較05年6月下跌三成，金額則下跌21％﹔06年7月買賣註冊登記較06年6月下跌22％，金額則下跌29％。今年亦難以擺脫這個傳統，雖然本月仍未完結，但有代理已估計，今年下跌幅度將會較以往為深。
供應量續低 樓價難大跌
美聯首席分析師劉嘉輝表示，過去已有多個月每月維持逾萬宗買賣註冊登記，因此成交量或需稍為調整才可再有力反彈。不過，他強調，由於剛公布的私人住宅落成量連續7年下跌，上半年更只有1600伙落成，施工量更只有1100伙，在供應量持續低企下，樓價難有大跌機會。
美聯研究部亦指出，本月首22日一手買賣登記僅196宗，二手買賣登記亦只有5292宗，反映一手成交下跌，直接影響整體成交量。
業界料奧運 後樓市再起動
另外，今年7至8月接連舉辦多項體育盛事，包括剛過去的4年一度歐洲國家盃 ，以及下月舉行的4年一度奧運盛事，均對發展商部署賣樓構成一定的影響。香港置業行政總裁胡日發預期，中國首次舉辦奧運，加上早前經過長實 （0001）與南豐合作的何文田 半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山已經吸納市場大批購買力，相信要待奧運後，樓市才見起動。
剛公布的最新6月份基本通脹率按年達到6.1％，較5月份的5.7％再上升0.4個百分點，為近11年來首次突破6％，其中私人房屋租金指數按年升8.4％，亦創近年新高（見圖）。
若以樓價與通脹比較，即使近期樓價回落，樓價過去1年升幅亦已超過通脹。若投資者買入一些較高價的一手入伙盤，亦可受趁租金持續上升，索性將物業由短線投資轉為長線收租﹔租金回報率雖然一般只能維持約4至5厘，未必能徹底抵抗通脹，但總較其他保守投資，如存款利率為佳，而且租金也有可能在將來再升。
買樓放租 回報勝定存
中原研究部資料顯示，直至08年6月，整體二手私樓按年租金上升23.4％，平均呎租達17.4元﹔部分大型屋苑的呎租，按年已有高逾三成升幅，包括鴨脷洲海怡半島 及杏花邨等，租金升幅均遠遠跑贏通脹。
在暑假期間，更多父母為着子女升學關係，租用名校網區內的物業，刺激區內的租務成交急升。香港置業助理區域董事郭錦超表示，一般月份何文田及九龍塘傳統名校網的租務成交僅約30多宗，但踏入7至8月份即錄逾70宗租務成交，相反二手成交量卻由一般月份的70多宗，大跌至7至8月的每月約40宗。他稱，何文田及九龍塘都擁有34及41名校網，即使現時區內單位月租入場費已升至2萬至3萬元不等，亦願意租用單位。
撰文：陳天賜
樓市五窮六絕待翻身
(明報)7月26日 星期六 05:10
【明報專訊】一直以來，股市和樓市都有「五窮、六絕、七翻身」的說法，而「四叔」、恒基主席李兆基 早前論股時卻表示，所謂「五窮、六絕、七翻身」，是以農曆5、6和7月計，即是一般人說的6、7和8月份。事實上，樓市確是在6月轉靜，踏入7月交投更為萎縮，則到了8月之後，樓市會否來個大翻身？
若以農曆計算，樓市確有「五窮六絕」的現象。根據過去3年土地註冊處 登記資料顯示，每年7月（即農曆6月）買賣註冊登記均出現下跌，05年7月較05年6月下跌三成，金額則下跌21％﹔06年7月買賣註冊登記較06年6月下跌22％，金額則下跌29％。今年亦難以擺脫這個傳統，雖然本月仍未完結，但有代理已估計，今年下跌幅度將會較以往為深。
供應量續低 樓價難大跌
美聯首席分析師劉嘉輝表示，過去已有多個月每月維持逾萬宗買賣註冊登記，因此成交量或需稍為調整才可再有力反彈。不過，他強調，由於剛公布的私人住宅落成量連續7年下跌，上半年更只有1600伙落成，施工量更只有1100伙，在供應量持續低企下，樓價難有大跌機會。
美聯研究部亦指出，本月首22日一手買賣登記僅196宗，二手買賣登記亦只有5292宗，反映一手成交下跌，直接影響整體成交量。
業界料奧運 後樓市再起動
另外，今年7至8月接連舉辦多項體育盛事，包括剛過去的4年一度歐洲國家盃 ，以及下月舉行的4年一度奧運盛事，均對發展商部署賣樓構成一定的影響。香港置業行政總裁胡日發預期，中國首次舉辦奧運，加上早前經過長實 （0001）與南豐合作的何文田 半山壹號，以及信置（0083）的火炭御龍山已經吸納市場大批購買力，相信要待奧運後，樓市才見起動。
剛公布的最新6月份基本通脹率按年達到6.1％，較5月份的5.7％再上升0.4個百分點，為近11年來首次突破6％，其中私人房屋租金指數按年升8.4％，亦創近年新高（見圖）。
若以樓價與通脹比較，即使近期樓價回落，樓價過去1年升幅亦已超過通脹。若投資者買入一些較高價的一手入伙盤，亦可受趁租金持續上升，索性將物業由短線投資轉為長線收租﹔租金回報率雖然一般只能維持約4至5厘，未必能徹底抵抗通脹，但總較其他保守投資，如存款利率為佳，而且租金也有可能在將來再升。
買樓放租 回報勝定存
中原研究部資料顯示，直至08年6月，整體二手私樓按年租金上升23.4％，平均呎租達17.4元﹔部分大型屋苑的呎租，按年已有高逾三成升幅，包括鴨脷洲海怡半島 及杏花邨等，租金升幅均遠遠跑贏通脹。
在暑假期間，更多父母為着子女升學關係，租用名校網區內的物業，刺激區內的租務成交急升。香港置業助理區域董事郭錦超表示，一般月份何文田及九龍塘傳統名校網的租務成交僅約30多宗，但踏入7至8月份即錄逾70宗租務成交，相反二手成交量卻由一般月份的70多宗，大跌至7至8月的每月約40宗。他稱，何文田及九龍塘都擁有34及41名校網，即使現時區內單位月租入場費已升至2萬至3萬元不等，亦願意租用單位。
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