先公屋後設施 居民如開荒牛
(明報)1月14日 星期三 05:05
【明報專訊】在長達12年的啟德 發展計劃中，供應1.3萬個公屋單位的啟德屋邨率先在2013年落成，但3年後沙中線 才啟用，都會公園等大型休憩用地則要候至2021年才完工。立法會 房屋事務委員會主席王國興不滿公屋居民淪為開荒牛，基層市民要忍受長達8年的地盤滋擾和缺乏社區設施問題，促請政府同步興建社區設施。
此外，可容納4.5萬個座位、配有多合式天幕的多用途體育館，亦要等候土地完成平整和啟德明渠完成淨化後才可動工。據現時進度，體育館2013年中動工，預計2017年落成。
港協暨奧委會會長霍震霆 不滿體育館太遲興建，他指出，去年京奧圓滿舉辦，使亞洲的體育界急速發展，其中廣州將在2010年舉行亞運，深圳 在2011年舉行世界大學生運動會，新加坡 亦在趕建大型體育館，但香港卻缺乏一個設施完善的運動主場，落後其他亞洲城市，反映政府對體育界未夠重視，希望政府盡快檢討。
九龍城區議員黃以謙表示，居民一直希望盡快受惠於啟德發展，解決區內康樂設施不足問題，但工程卻仍需要12年始完成，建議政府利用空置地皮暫建小型休憩設施，以解燃眉之急。
2009年1月17日星期六
2009年1月15日星期四
銀行樓按的 取態舉足輕重
銀行樓按的 取態舉足輕重
2009年01月15日
http://www.ricacorp.com/cms/template.aspx?series=11&article=45605
金融海嘯初期，銀行業受美國次按危機所害，弄到風聲鶴唳，對樓宇按揭業務一度取態十分保守。據前線工作的地產經紀反映，很多本來有意買樓的客人，一經接觸銀行，就被嚇到買意全失。
很多銀行在遇到有客人申請按揭時，開出的條件都比他們公開宣稱的苛刻；最要命的是他們的估價往往比市價還要低，把銀行預期的未來跌幅也算了進去，令客人以為自己看錯了市，不敢去完成交易，在這種情況下，樓市焉能不跌？
當時，不少人都擔心，若果銀行繼續用這種態度處理樓宇按揭，香港的地產業將會受到沉重的打擊。我當時亦預期，銀行將進一步收窄按揭利率與優惠利率之間的差距，最終變成高過優惠利率。
幸好，形勢很快出現了變化。政府不久便向銀行系統注入了大量資金，解決了銀行資金短缺的問題。現時銀行已不是沒有錢借，而是找不到可以放心的放貸對象。在環顧各類放貸對象之後，銀行業最終還是覺得借錢給人買樓較為安全。自11月份開始，銀行對按揭業務又再恢復興趣，樓市的交投才慢慢地有所回升。
雖然，現在尚有一部分銀行(主要是外資)對樓按仍顧忌多多，但由於已有足夠的銀行改取積極一點的態度，競爭的環境已經形成，我估計按揭利率升至優惠利率減1.5%左右已出現阻力，短期裡難再收窄。
其實，在現時這種環境下，銀行借錢予人買樓，風險不會太大。因為，在經濟前景不樂觀的情況下，買家自己也會認真地作自我審查，不具備足夠還款能力的，根本不敢動買樓的腦筋。有條件的銀行應在行家未敢進取之前，搶佔更多的市場份額。
自從銀行的樓按業務逐步恢復正常以來，市場的交投已日漸增加。我估計09年土地註冊署登記的買賣合約數量，可恢復至每月6,000至7,000宗的水平。若能保持這樣的交投量，二手市場就可以提供合理的套現能力，令想入市的買家與想做樓按的銀行都可以感到安心。
銀行界必須認識到，他們對樓按的取態會對樓市的表現有直接的影響；而樓市的表現又可以返過來影響銀行的業務。在這種情況下，銀行的取態往往有自我完成與自我證實的能力。
當銀行取態積極的時候，大量資金就可以透過銀行流入樓市，樓價自然上升，銀行就會覺得做得積極一點也風險不大，結果導致資產泡沫愈益嚴重。
相反，如果銀行不肯做按揭，樓價就會下跌，銀行亦會自以為自己取態正確，避過了不少風險。但實際上，這種取態足以令銀行原先已做的按揭變成資不抵債，足以對銀行造成嚴重的損害。此之所以，銀行在制定按揭政策時，必須非常審慎。
(轉載自2009年1月15日am730C觀點)
2009年01月15日
http://www.ricacorp.com/cms/template.aspx?series=11&article=45605
金融海嘯初期，銀行業受美國次按危機所害，弄到風聲鶴唳，對樓宇按揭業務一度取態十分保守。據前線工作的地產經紀反映，很多本來有意買樓的客人，一經接觸銀行，就被嚇到買意全失。
很多銀行在遇到有客人申請按揭時，開出的條件都比他們公開宣稱的苛刻；最要命的是他們的估價往往比市價還要低，把銀行預期的未來跌幅也算了進去，令客人以為自己看錯了市，不敢去完成交易，在這種情況下，樓市焉能不跌？
當時，不少人都擔心，若果銀行繼續用這種態度處理樓宇按揭，香港的地產業將會受到沉重的打擊。我當時亦預期，銀行將進一步收窄按揭利率與優惠利率之間的差距，最終變成高過優惠利率。
幸好，形勢很快出現了變化。政府不久便向銀行系統注入了大量資金，解決了銀行資金短缺的問題。現時銀行已不是沒有錢借，而是找不到可以放心的放貸對象。在環顧各類放貸對象之後，銀行業最終還是覺得借錢給人買樓較為安全。自11月份開始，銀行對按揭業務又再恢復興趣，樓市的交投才慢慢地有所回升。
雖然，現在尚有一部分銀行(主要是外資)對樓按仍顧忌多多，但由於已有足夠的銀行改取積極一點的態度，競爭的環境已經形成，我估計按揭利率升至優惠利率減1.5%左右已出現阻力，短期裡難再收窄。
其實，在現時這種環境下，銀行借錢予人買樓，風險不會太大。因為，在經濟前景不樂觀的情況下，買家自己也會認真地作自我審查，不具備足夠還款能力的，根本不敢動買樓的腦筋。有條件的銀行應在行家未敢進取之前，搶佔更多的市場份額。
自從銀行的樓按業務逐步恢復正常以來，市場的交投已日漸增加。我估計09年土地註冊署登記的買賣合約數量，可恢復至每月6,000至7,000宗的水平。若能保持這樣的交投量，二手市場就可以提供合理的套現能力，令想入市的買家與想做樓按的銀行都可以感到安心。
銀行界必須認識到，他們對樓按的取態會對樓市的表現有直接的影響；而樓市的表現又可以返過來影響銀行的業務。在這種情況下，銀行的取態往往有自我完成與自我證實的能力。
當銀行取態積極的時候，大量資金就可以透過銀行流入樓市，樓價自然上升，銀行就會覺得做得積極一點也風險不大，結果導致資產泡沫愈益嚴重。
相反，如果銀行不肯做按揭，樓價就會下跌，銀行亦會自以為自己取態正確，避過了不少風險。但實際上，這種取態足以令銀行原先已做的按揭變成資不抵債，足以對銀行造成嚴重的損害。此之所以，銀行在制定按揭政策時，必須非常審慎。
(轉載自2009年1月15日am730C觀點)
四川
【明報專訊】四川(新聞 - 網站 - 圖片)大地震後，成都(新聞 - 網站 - 圖片)
http://hk.realestate.yahoo.com/080605/302/2vagm.html
樓巿何去何從？美聯中國成都區總經理繆鴻裕就話，地震前成都樓市成交熱烘烘，地震後首周成交量僅達806套，按周下跌64.6%，令到初步回暖的樓巿重新跌入冰點，估計地產投資者重新考慮於成都發展方向。亦有發展商表示，會降低對成都未來樓市潛力的預期，勢將減慢一度急速擴張的步伐。
http://hk.realestate.yahoo.com/080605/302/2vagm.html
樓巿何去何從？美聯中國成都區總經理繆鴻裕就話，地震前成都樓市成交熱烘烘，地震後首周成交量僅達806套，按周下跌64.6%，令到初步回暖的樓巿重新跌入冰點，估計地產投資者重新考慮於成都發展方向。亦有發展商表示，會降低對成都未來樓市潛力的預期，勢將減慢一度急速擴張的步伐。
2009年1月7日星期三
曾淵滄：經濟差供應少 樓市料橫行
曾淵滄：經濟差供應少 樓市料橫行
1月 8日 星期四 05:05 更新
【明報專訊】一直對樓市素有研究，並與中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)合作創立反映二手樓價指走勢的中原城市指數的城大管理學系副教授曾淵滄，對今年樓市持平穩發展的看法。
料發展商今年推盤較積極
他表示，現時很多人對後市失去信心，但由於樓宇供應量依然偏低，在此消彼長下，樓價起落不大，相信今年樓市將會橫行發展。
他表示，去年高位入貨的投資者，大部分都已損手，現時只餘下用家入市。「去年入市炒家已差不多死晒，只剩下用家，難怪樓市交投大減！」他預期，今年每月交投量雖然較金融海嘯爆發時為多，但仍不及金融海嘯爆發前的高位。
內地經濟好壞 不直接影響港樓市
他又預料，去年發展商只有長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）及信和（0083）售樓較為積極，預計今年其他發展商的推盤態度將較去年積極。「新地快將推出的九龍站天璽，由於屬豪宅物業，其銷情對整體樓市影響不大，但對樓市氣氛則有刺激作用。」他指出，未來香港經濟主要視乎美國經濟表現。「奧巴馬上場後，其救市方案若能成功，將有助香港經濟，同時亦帶動樓市。相對而言，內地經濟好壞對本港樓市未有直接影響。」
明報記者 陳天賜
地產名人前瞻 09樓市之五--城大副教授 曾淵滄
1月 8日 星期四 05:05 更新
【明報專訊】一直對樓市素有研究，並與中原地產(新聞 - 網站 - 圖片)合作創立反映二手樓價指走勢的中原城市指數的城大管理學系副教授曾淵滄，對今年樓市持平穩發展的看法。
料發展商今年推盤較積極
他表示，現時很多人對後市失去信心，但由於樓宇供應量依然偏低，在此消彼長下，樓價起落不大，相信今年樓市將會橫行發展。
他表示，去年高位入貨的投資者，大部分都已損手，現時只餘下用家入市。「去年入市炒家已差不多死晒，只剩下用家，難怪樓市交投大減！」他預期，今年每月交投量雖然較金融海嘯爆發時為多，但仍不及金融海嘯爆發前的高位。
內地經濟好壞 不直接影響港樓市
他又預料，去年發展商只有長實(新聞 - 網站 - 圖片)（0001）及信和（0083）售樓較為積極，預計今年其他發展商的推盤態度將較去年積極。「新地快將推出的九龍站天璽，由於屬豪宅物業，其銷情對整體樓市影響不大，但對樓市氣氛則有刺激作用。」他指出，未來香港經濟主要視乎美國經濟表現。「奧巴馬上場後，其救市方案若能成功，將有助香港經濟，同時亦帶動樓市。相對而言，內地經濟好壞對本港樓市未有直接影響。」
明報記者 陳天賜
地產名人前瞻 09樓市之五--城大副教授 曾淵滄
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